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任意売却のメリット

任意売却・7つのメリット

任意売却は、一般の不動産取引に近い形で行われるため、プライバシーの確保や引渡し (引越し)時期の設定など、ご相談者さまの意向に沿った形で行えることなど、競売と比較してご相談者さまにメリットが大きい不動産取引です。

しかし、任意売却にもデメリットはあります。メリットとデメリットを正しく理解することが、任意売却を行う上で重要となります。このページでは、任意売却のメリットについてご紹介いたします。

デメリットについては別のページで紹介しておりますので、そちらをご覧ください。

▶任意売却のデメリット

メリット 1:市場相場に近い価格で売れる

任意売却は通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、競売による売却より市場価格に近い価格で売却することが可能です。
不動産を高く売却するためには、なるべく多くの購入検討者に情報を届ける販売活動と、より良い条件で購入する人を探す時間が必要になります。任意売却はその両方が可能なため、競売よりも高い価格で売却できるのです。

高い価格で売却することで、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることができます。

< 競売の場合の販売価格 >
競売は一般的に市場価格の 7 割程度の価格で売却されるといわれています。競売情報は新聞やインターネット等で公開されていますが、その情報は一部に限られ、また入札者が自由に建物内を見ることもできません。また、入札方法が複雑で現金も必要となるため、落札(購入)しているのは不動産会社がほとんどです。
加えて、情報が公開されてから比較的短い時間で入札・開札を行うため、十分な情報収集ができず、入札者にとっては購入時のリスクが高くなります。
そのため、どうしても入札金額は相場より低くなってします傾向があります。また、競売は任意売却よりも諸経費が多くかかるため、競売後に残る残債務は余計に多くなってしまいます。

メリット 2:周囲に事情を知られずに売却可能

任意売却は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行うため、周囲には住宅ローンを滞納したことが知られることなく、自宅を売却することが可能です。

もし住宅ローン滞納への対処が遅れてしまい、競売が開始してしまっても、任意売却に関する合意を得ることで競売を取り下げることができます。
住所など、取り下げられた競売の詳細情報は削除されますので、ご安心ください。

< 競売の場合のリスク >
競売されている物件の情報は、新聞やインターネットで広く広告されています。そのため、ご近所やお友達、職場の方などに住宅ローンを滞納のため競売に出されていることが知られてしまう可能性があります。
競売は不動産会社による入札が多く、中には配慮の無い購入希望者が自宅や近所に聞き取り調査をしに来るというトラブルも多くあります。過去には不動産会社が子供の学校に押しかけたトラブルもあります。

メリット 3:持出し金がゼロ

通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の 3 〜 10%程度の諸経費が別途かかります。
費用がかかるのは任意売却も変わりませんが、任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。
そのため、ご相談者さまは、お金の持出しが必要なく、実質持出し金ゼロという形になります。

滞納分の管理費・修繕積立金
(マンションなど)
売却代金から管理組合へ支払う
滞納分の固定資産税・住民税 売却代金から滞納分の一部または全部を税務署へ支払う(差押えられている場合のみ)
抵当権抹消費用 売却代金から司法書士へ支払う
抵当権解除の書類作成費用 売却代金から抵当権設定者・利害関係者へ支払う
不動産会社への仲介手数料 売却代金から不動産業者へ支払う

< 競売の場合の諸経費について >
競売も任意売却同様、売却に係る諸経費は売却代金の中から清算することができます。しかし、「引越し費用」については売却代金から融通されないため、持ち出すお金が増える分、手元に残るお金が減ってしまいます。

メリット 4:残債は分割返済ができる

任意売却では、売却後に残ってしまった債務について、ご相談者さまと債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)で協議のうえ、無理のない範囲内で分割返済をしていただくことが可能です。
ご相談者さまが今までと同じ条件で支払いを続けることが難しいということは、債権者も十分理解をしているので、現在の収入や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法を話し合いの上、決めていくことができます。相場として、一般的には月額 5,000 円 〜 30,000 円程度の返済が多いです。

< 競売の場合のリスク >
競売後も残債がある場合、多くの場合債権者からは一括での返済を迫られます。そのため競売後に自己破産する方も多くいらっしゃいます。
しかし、連帯保証人がいる場合は、自己破産すると連帯保証人へ残債返済の責任が移ります。そのため、連帯保証人の給料差押えなどの可能性から、簡単には自己破産できない人も多いのが現状です。

メリット 5:やり方次第で今の家に住み続けることができる

ご相談される多くの方が、売却後も住み慣れた自宅に住み続けたい、とご希望されます。中には、ご家族が病気で引越しが困難なため、自宅で引き続き暮らせることが絶対条件という場合もあります。

任意売却は通常の不動産取引同様、購入者を選ぶことができるため、身内の方や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま自宅に賃貸戸建として住み続けるという方法を選択することができます。

また、ご相談者さまの子供が就職したばかりで住宅ローンが組めないが、3 年後には住宅ローンが組める、といった場合には、3 年間は貸家として住んだ後、その子供が住宅ローンを組んで自宅を買い戻すことも可能です。
もし、どうしても引越しをしなければいけない、という場合でも、引越し時期が購入者と交渉できるため、1 ヶ月程度余裕をもって引越し先を見つけることも可能です。

< 競売で落札された場合 >
自宅が競売で落札された場合、所有権移転後が移転しますので、そのまま住み続けた場合は不法占拠となってしまいます。また、競売の落札者には引渡命令という制度が適応され、裁判所から比較的簡単に強制執行の命令が下されるため、引越しせざるを得ない状況になります。ご相談者さまの意向は関係なく、立退き料や、引っ越し費用ももらえないケースがほとんどです。

メリット 6:引越し費用を融通してもらえることがある

任意売却の大きなメリットの一つとして、債権者との交渉により、最高 30 万円の引越し費用を、売却代金から融通してもらえる可能性があります。

引越しには、実際の引越し料金の他に、敷金・礼金・仲介手数料のような初期費用が含まれます。地域にもよりますが、一般に、賃貸住宅を借りる際は賃料の 3 〜 6 か月分かかると言われています。家賃 5 万円の部屋を借りる場合、15 万〜 30 万円ものお金が必要となります。

金融機関や各ケースによって金額の違いがありますが、当センターの任意売却では、引越し費用をなるべく多く融通してもらえるよう、債権者との交渉にあたります。

< 競売の場合の引越し費用 >
競売の場合は売却代金から引越し費用が融通されるという制度はありません。また、引越しをしなければいけない日を決められてしまうので、ご相談者さまの融通は聞いてもらえません。 メリット 5 で紹介したように立退きが強制執行され、立退き料が受け取れる可能性も非常に低くなっています。

メリット 7:ご相談者さまの意思を反映した状態で売却できる

任意売却の最大のメリットはご相談者さまご自身の意志で売却活動が行えるということです。いつ、誰に、いくらで自宅を売却するかをご相談者さまの意向を反映した形で進めることができます。

競売では、ご相談者さまの意向が反映されることはありません。任意売却では、引渡し日についても、いつ売却(引渡し)するかが購入者と調整できるため、引越し先の確保など、期間にも気持ちにも余裕を持って進められます。

< 競売の場合の売却進行 >
競売は裁判所により強制的に執行されるので、ご相談者さまの意志とは関係なく進みます。売却する価格・時期・相手など、裁判所が決めることになります。
落札をした人が入金した日に自宅の所有権はご相談者さまから購入者に移されますので、不法占拠者として立退きを迫られることになってしまいます。

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