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任意売却のデメリット

任意売却・4つのデメリット

任意売却には、もちろんメリットだけではなく、デメリットもあります。任意売却に限ったデメリットというものばかりではありませんが、競売との比較についてのページとも合わせてご確認ください。そして、任意売却のメリット・デメリットの双方を理解した上で、住宅ローン問題の解決に取り組んでください。

ただ、デメリットとメリットを比較検討して、任意売却を選択される相談者さまが多いのも事実です。任意売却のデメリットが不安な場合は、まずはご相談下さい。状況により、お一人の判断で任意売却をしない、という選択をされることが大きな失敗につながる場合もあります。

このページでは、任意売却のデメリットについてご紹介いたします。
メリットについては別のページで紹介しておりますので、そちらをご覧ください。

▶任意売却のメリット

デメリット 1:信用情報機関に掲載される可能性がある

これは任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンを 3 ヵ月以上滞納した場合は信用情報機関に登録される可能性があります。

信用情報機関へは住宅以外の他の借入(カードローンや消費者金融など)を滞納しても登録されてしまいます。以前は多かった 0 円携帯のように分割で支払っていくようなリース商品についても、支払いが滞ってしまうと信用情報機関に登録されます。
登録されてしまうと、7 年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなる等の影響があります。

< 競売の場合のローン滞納 >
競売も任意売却と同様で住宅ローンを 3 ヶ月以上滞納すれば信用情報機関に掲載され、7 年間程度は金融機関からの借入れ等が出来なくなります。

デメリット2:連帯保証人などの同意が必要

住宅ローンを借りる際、連帯保証人などの債務を連帯して負っている人がいる場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意が必要となります。
任意売却がしたくても連帯保証人に連絡が取れない、同意が得られない、といった場合は任意売却はすることができません。
ご相談者さまのご希望がある場合は、当センターが間に入り、任意売却に同意いただけるよう説得を行うこともできます。

< 競売の場合の連帯保証人 >
裁判所が強制的に不動産売却を行うため、連帯保証人などからの同意は必要ありません。しかし、競売で連帯保証人の義務が免除されるわけではありませんので、競売後に債務者が自己破産をした場合は連帯保証人の給料が差押えられる場合もあります。連帯保証人の方には、競売後のリスクも説明したうえで、任意売却にご協力いただけるよう、当センターからお願いをします。

デメリット 3:金額の折り合いがつかないことも

任意売却は市場価格に近い金額で販売を行います。
しかし、残債と市場価格に開きが大きい場合、金融機関から任意売却への同意が得られないこともあります。

任意売却は債権者にとっても競売に比べてメリットが大きいため、当センターでは一度断られても引き続き、債権者との交渉を続けます。
そういった交渉ついても、時間をかけて行えるため、任意売却のご相談は早めにしていただくのがポイントです。

< 競売の場合の金額決め >
競売では裁判所が不動産鑑定や執行官による現地調査を参考に基準価格を決定します。
基準価格の 80% 以上の入札があれば成立し、ご相談者さまのご自宅は売却されます。そのため、市場価格よりも低い価格で取引されることが多いです。

デメリット 4:どこに依頼すれば良いか分かりにくい

任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や経験が必要となります。ただ、任意売却に関するガイドライン等は無く、誰でも「任意売却専門」「任意売却の経験豊富」などと書くことができます。
そのため、選ぶ方はどこに依頼すれば良いかの見極めがつけにくく、任意売却を行っている会社の実力も幅広く、中にはモラルの低い、悪徳業者も多いのが現状です。
例えば任意売却の相談をしていたのに、保証人の財産を取る、自己破産をしきりに勧められる、手数料だけ取られ何も対応してくれず時間がなくなり競売になる、など、悲惨な状況に追い込まれる方からのご相談が増えています。
悪い会社に引っかからないよう、任意売却を依頼するに会社を選定する基準は大きく 3 つあります。

1.弁護士が主体となっている協会か

任意売却は債務整理の一種であり、特に債務整理に関する法律の知識・経験が必要となります。そのため、債務整理に強い弁護士が主体となり債務問題の解決にあたる必要があります。
しかし、不動産会社が通常顧問契約をしている弁護士は不動産に強い弁護士であって債務整理に強い弁護士ではありません。債務整理に対してどれだけの実績があるのか、具体的に確認してみましょう。悪い会社に引っかからないよう、任意売却を依頼するに会社を選定する基準は大きく 3 つあります。

2.税理士や宅地建物取引主任者など、不動産売却の専門家はいるか

債務整理に強い弁護士の先生でも、任意売却は不動産取引であるため、宅地建物取引業免許を持っていない限り不動産取引を行うことはできません。しかし、非常に特殊な専門知識と経験が必要なため、一般的な不動産会社には任意売却はできません。
そのため、大手不動産会社に任意売却を依頼したとしても何もできずに競売になってしまったという事例は驚くほど多くあります。
任意売却を依頼する際には、会社の知名度ではなく、不動産売却の専門家、任意売却取扱主任者がいるかを確認しましょう。

3.任意売却に関する経験や実績は豊富か

任意売却は法律と不動産、そして時には税理士や不動産鑑定士、司法書士といった複数の専門家が連携して問題解決に当たらなければいけません。これらの専門家が多く在籍している協会かどうか、どれだけ任意売却の実績があるか、を事例とともに話を聞いてみましょう。

< 競売の場合の金額決め >
競売では裁判所が強制的に不動産を売却しますので、弁護士も宅地建物取引免許も必要ありません。

デメリットについての不安は、ご相談ください

このように、任意売却にはメリットもだけでなく、デメリットもございます。
しかしながら、デメリットとメリットを比較検討して、任意売却を選択される相談者さまが多いのも事実です。任意売却のデメリットが不安な場合は、まずはご相談下さい。
ご自分だけで結論をださず、専門家と相談することで判断されることをおすすめいたします。

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